Поиск

Жирная земля

В большинстве цивилизованных стран люди с более или менее приличным доходом давно не покупают жилье в центре города. Куда престижнее...

...селиться в пригороде: тишина, свежий воздух, пейзаж радует глаз... Чем природа роскошнее – тем больше ценится земельный участок. Наверное, поэтому раньше самым «проблемным» регионом при распределении земель считался курортный Крым. Но в последнее время Киевская область вышла на первое место в этом не самом почетном рейтинге. Близость к столице делает некоторые участки поистине «золотыми». А райских уголков и на берегах Днепра хватает.

Хищные «ласточки» и «березки»-оккупанты

Наиболее урожайными на злоупотребления районами оказались Броварской, Бориспольский, Обуховский, Киево-Святошинский и Вышгородский. Это понятно: все они находятся в непосредственной близости от столицы. А места там можно отыскать просто сказочные. Только вот незадача: многие дивные уголки в лесах и на берегах Днепра относятся к заповедным зонам. Но разве такая ерунда может остановить предприимчивого человека с деньгами?

«Вот самый свежий пример, произошедший в апреле на территории Головуривского сельсовета Бориспольского района, – рассказывает начальник Госземинспекции Александр Нечипоренко. – Там по заповедной лесной территории проложены дороги шириной более шести метров. Тяжелая техника вламывалась в лес, круша вековые сосны».

Зачем? Все очень просто – дорогу тянули к берегу Днепра, где планируется построить очередное «царское село».

«На официальный запрос глава сельсовета и директор лесхоза ответили, что это, мол, «делается в рамках программы «Улучшение лесных дорог», – продолжает Александр Николаевич. – Но такой программы... просто нет!»

Днепровские берега – лакомый кусок, и откусить его пытаются многие.

«Вдоль Каневского водохранилища, например, расположено много садовых товариществ – «Ивушка», «Ласточка», «Березка», «Жаворонок» и другие, – говорит первый заместитель начальника Главного управления Госкомзема в Киевской области Юрий Вязьмитинов. – Названия романтические, а вот земельные участки предоставлены с нарушением законодательства. К сожалению, на наши запросы к главам районных администраций приходят ответы: «Информация конфиденциальная, поэтому ответ предоставить не можем».

Но и это не самое страшное. «Откусив» кусок побережья, новые владельцы часто (чтобы сделать его пожирнее) самовольно намывают прибрежную полосу для строительства коттеджей, уничтожая при этом заповедные зоны. А вдобавок прибирают к рукам и земли водного фонда. Например, инвестиционно-строительная группа «НИК» получила – ни много ни мало! – два острова площадью 30 га все в том же Бориспольском районе, общества «Берегиня» и «Затока» отхватили соответственно 12,8 и 8 га днепровского побережья. Самовольные гидронамывы сделаны в Обуховском районе, вдоль большой и малой дамб... Но чтобы перечислить здесь всех нарушителей, одной статьи будет маловато.

«Мертвые души»

Изящная, с налетом мистики, схема незаконного получения земли описывается в открытом письме к президенту киевской областной общественной организации «Защита земель Киевщины» и в многочисленных обращениях народного депутата Григория Омельченко. Итак, приглянулся вам симпатичный участок у леса, на окраине какого-нибудь села. Не проблема! Идете к местным властям, договариваетесь, и те за умеренную плату выделяют земельный пай... нет, не вам – у вас-то на эту землю нет никаких прав. Паи даются местным старичками и старушкам. Правда, есть одна закавыка: старички и старушки давно уже «прописаны» на сельском кладбище. Но это даже лучше – меньше выступать будут! Второй этап – собрав документы, идете к «карманному» нотариусу, и тот оформляет сделку купли-продажи. Вот вы и счастливый владелец собственного имения! Николай Васильевич Гоголь со своими «Мертвыми душами» просто отдыхает...

Подобные схемы не раз провернули, к примеру, все в том же Бориспольском районе, где были незаконно отчуждены земли нескольких сел. И знаете, что самое интересное? После того как областная прокуратура возбудила против одного такого нотариуса уголовное дело, тот обратился в суд и... добился отмены постановления! Возможно, судья просто насмотрелся передач вроде «Необъяснимо, но факт» или «Битва экстрасенсов». И понял: нотариус – одаренный медиум. Общаясь с духами усопших владельцев паев, он получил прямо из загробного мира разрешение на оформление сделки. А злоупотребление служебным положением тут ни при чем.

«К счастью, есть и другие случаи, – продолжает Юрий Вязьмитинов. – Например, в Броварском районе глава госадминистрации, получив миллионную взятку, отдал территорию требуховских садов, изначально принадлежавших местным крестьянам, совсем другим людям. Прокуратура возбудила дело, было установлено, что документы на право собственности – поддельные. Факт взятки удалось доказать. Сейчас настоящие владельцы земли уже оформляют документы на право собственности».

Идем поджигать сельсовет?

В ноябре прошлого года в Госкомземе была создана специальная рабочая группа для анализа деятельности Главного управления земельных ресурсов Киевской области, регионального филиала госпредприятия «Центр государственного земельного кадастра» и Управления по контролю использования земель в Киевской области. В итоге работу областного управления признали неудовлетворительной. Только за I квартал 2009 г. выявлены почти 600 нарушений. По 81 случаю материалы направлены в прокуратуру.

«Создано шесть комиссий по расследованию фактов злоупотреблений», – говорит замглавы Госкомзема Антон Третьяк.

«Количество нарушений растет, а вот ликвидировать их последствия получается не очень хорошо, – продолжает Александр Нечипоренко. – У нас, к сожалению, слишком либеральное законодательство. Сейчас, правда, готовятся изменения в Уголовный, Административный и Земельный кодексы, предусматривающие ужесточение ответственности. В Верховной Раде зарегистрирован, например, законопроект, предполагающий не только административную, но и уголовную ответственность за создание искусственных участков под застройку, в первую очередь, гидронамывов. Но, увы, суды принимают решения в пользу тех, кто незаконно захватывает участки. Судебная система – проблема N1».

В борьбе за «узаконивание» незаконно полученных участков иногда случаются просто детективные истории. Например, в Обуховском районе не так давно документы, подтверждающие право собственности местных крестьян на землю, были... выкрадены и уничтожены! В этом темном деле еще предстоит долго разбираться. Чтобы подобные истории не повторялись, прежде всего, нужно создать общую, открытую и прозрачную базу данных по земельным ресурсам. Тогда воровать архивы и поджигать сельсоветы станет бессмысленно. Кое-что в этом направлении делается. Так, в нынешнем году должна быть завершена регистрация всех госактов на землю, им будут присвоены кадастровые номера. Но... Закона о государственном земельном кадастре у нас нет.

«Слишком серьезные силы работают на то, чтобы он не был принят, – считает Антон Третьяк. – Пока его нет – нельзя создать открытую электронную базу».

А что делать с уже совершенными нарушениями?

«Физическое или юридическое лицо должны быть лишены этой собственности, – утверждает Александр Нечипоренко. – Но нам приходится работать в сложных условиях. Наш инспектор, к примеру, получает в месяц на командировочные расходы аж... 1 грн. 40 коп. В некоторых районах были случаи, что жгли машины инспекторов.

Может быть, в связи с экономическим кризисом ситуация с нарушениями в земельной сфере как раз улучшится? Ведь цены на землю сейчас падают, спрос снижается. Но у кризиса есть и другая сторона. Чтобы поднять привлекательность дешевеющих земельных участков, собственно, и прокладываются в заповедных лесах дороги, подобные той, которую начали строить в Бориспольском районе. Так что кризис может провоцировать новые злоупотребления, считают в Госкомземе.

И последнее: если вам отказывают в регистрации собственности на землю из-за того, что якобы «нет бланков государственных актов», знайте – это неправда. Они есть. Ссылка на дефицит бланков может быть не чем иным, как завуалированным требованием взятки. Об этом и о других нарушениях земельного законодательства вы можете пожаловаться в Госкомзем и Центр государственного земельного кадастра по телефону горячей линии 8-800-502-52-80.

По материалам: Адвокат-консалтинг

Более 950 тыс. грн. ущерба нанесено государству загрязнением "Донецкого городища" в Харьковской области – экоинспекция

962 тыс. 452 грн. составляет ущерб, нанесенный государству вследствие загрязнения отходами земельных ресурсов памятника архитектуры "Донецкое городище" (Харьковская область).

К такому выводу пришла государственная экологическая инспекция в Харьковской области, проведя проверку территории "Донецкого городища", сообщил 12 мая официальный сайт экоинспекции. По информации сайта, материалы расчета ущерба направлены в Харьковскую межрайонную природоохранную прокуратуру для дальнейшего рассмотрения.

Справка. Памятник архитектуры "Донецкое городище" располагается на правом берегу р. Уды. Было заселено в 5 в. до н.э. Является территорией историко-культурного назначения, имеет статус памятника национального значения.

По материалам: Адвокат-консалтинг

Госэкоинспекция поймала харьковское ООО на самозахвате земельных участков

Государственная экологическая инспекция в Харьковской области установила факт самозахвата земли. В частности, как сообщили в пресс-службе Министерства охраны окружающей природной среды, в ходе плановой проверки ООО «Харьков-Капитал» было установлено, что предприятие самовольно хахватило 13 земельных участков, чем нанесло государству ущерб в сумме 836,5 тыс.грн.

Материалы проверки направлены в Харьковскую межрайонную природоохранную прокуратуру.

 

По материалам: Адвокат-консалтинг

Потерять права собственности на землю по закону в Украине может каждый

От экспроприации земли не застрахован никто. Ни деловые люди, сумевшие при попустительстве властей скупить за бесценок земли колхозников, так и не ставших фермерами. Ни латифундисты-арендаторы.

Ни депутаты, чьим фирмам, зарабатывающим на перепродаже прав постоянного землепользования, отвели участки местные советы.

Ни даже добросовестные покупатели, получившие акты права собственности на землю на основании договоров купли-продажи участков под застройку — единственных торгуемых в Украине легально, пишет Контракты.

В Земельном кодексе есть минимум два экстравагантных и универсальных основания для принудительного прекращения права собственности (или пользования) на участки любой категории:

1) для нужд общественности;

2) нецелевое использование земли.

В обоих случаях право постоянного землепользования более уязвимо, чем права аренды и тем более собственности. По сути, сославшись на одно из упомянутых оснований, орган местной (или государственной) власти может принять решение об изъятии участка, находящегося в постоянном пользовании (ст. 144, 149 ЗК). Тогда как принудительное прекращение права собственности (расторжение договора аренды) возможно только на основании решения суда (ст. 143 ЗК).

Алексей Кот, директор департамента контрактного права и недвижимости юридической фирмы «Салком», констатирует, что в украинском законодательстве нет ни четкого определения термина «целевое использование земли», ни критериев, по которым использование участка может быть квалифицировано как нецелевое. Поэтому в спорных ситуациях судьи определяют судьбу участков, руководствуясь, в основном, не законом, а убеждениями.

По словам юристов-практиков, для общественных нужд землю экспроприируют реже (как правило, для строительства социально-значимых объектов, частично или полностью компенсируя владельцам потери), чем на основании нецелевого использования.

Тогда как поводом возникновения претензий насчет нецелевого использования земли в большинстве случаев является инициатива третьей стороны (коммерческой структуры или физлица), заинтересованной в чужом участке. Потерять землю, будучи уличенным в ее нецелевом использовании, рискует тот, кто либо вообще не осваивает участок, либо осваивает его не по назначению.

Естественный отбор

«Обязанность использовать землю в соответствии с целевым назначением наступает сразу после приобретения права собственности на нее, — уточняет Максим Копейчиков, партнер компании «Ильяшев и Партнеры». — С формальной точки зрения, лицо, приобретающее участок для перепродажи (не имея намерений использовать надел в соответствии с его целевым назначением), может быть лишено прав на землю в судебном порядке».

Напомним также, что статья 1 Закона «О государственном контроле над использованием и охраной земель» приравнивает простой участка к его нецелевому использованию.

Вместе с тем ни упомянутый закон, ни Земельный кодекс не ограничивают сроки начала освоения участка. Иногда временные рамки освоения фиксируют в решениях местных советов о выделении участка в пользование. Однако в целом нормативные требования к срокам освоения земли в Украине весьма аморфны.

Речь идет прежде всего о статье 24 Закона «О планировании и застройке территорий», регламентирующей среди прочего, что собственник участка под застройку (в том числе и индивидуальную) не может начать строительные работы, не получив в местном органе исполнительной власти разрешение на строительство. Также требуется еще одно разрешение — местной инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

Наталья Доценко-Белоус, руководитель департамента недвижимости адвокатской конторы «Коннов и Созановский», утверждает, что, если в течение двух лет с момента получения разрешения на строительство (а именно акта права собственности на землю) собственник участка не получит разрешение упомянутой инспекции, то акт утратит свою силу как разрешительный документ и останется только правоустанавливающим. (Dura lex sed lex! — Авт.).

Для восстановления права на застройку, по словам г-жи Доценко-Белоус, потребуется получить распоряжение местного органа исполнительной власти о разрешении на начало строительства. При этом риск принудительного прекращения прав собственности возрастает, поскольку, во-первых, чиновники получают информацию о том, что земля не осваивается. А во-вторых, порядок предоставления дополнительных распоряжений четко не регламентирован.

Закон «О государственном контроле над использованием и охраной земель» позволяет отложить освоение участка в том случае, если это необходимо для реализации «научно-обоснованных проектных решений». Таковыми, по мнению Натальи Доценко-Белоус, могут быть отведение участка под пар (если речь идет о земле категории ОСГ), задержки в процессе подготовки и утверждения проектной документации (если участок предназначен под застройку) и так далее.

Правда, во втором случае с освоением земли лучше не затягивать. Статья 24 Закона «О планировании...» гласит: «В случае, если физическое или юридическое лицо не начало строительные работы на протяжении двух лет со дня получения разрешения на строительство объекта градостроения, это разрешение теряет силу...»

Между тем, по словам Натальи Доценко-Белоус, на практике это «разрешение» — правовая абстракция, имеющая три равнозначных документальных подтверждения:

— решение органа местного самоуправления об отводе участка под строительство;

— акт права собственности на землю;

— распоряжение госадминистрации о предоставлении разрешения на строительство.

Это, конечно, правовая экзотика. Умом ее не понять, ее меряют аршинами, в том числе и упомянутыми нормами. По словам практикующих юристов, руководствуются ею чиновники и судьи, принимающие решения об отчуждении земли.

Чтобы не потерять участок таким образом, собственнику не лишне обзавестись доказательствами того, что процесс получения разрешения на проведение строительных работ затягивает не он, а инспекция архитектурно-строительного контроля. Речь идет прежде всего о копиях зарегистрированных заявлений, ходатайств, промежуточных справок и т. д.

Недоброе соседство

Иван Трофименко, юрист фирмы «Магистр и Партнеры», утверждает, что претензиям насчет нецелевого использования земли, как правило, предшествует жалоба (обращение) третьей стороны в сельсовет, районное управление земельных ресурсов или напрямую в Госземинспекцию.

Автором кляузы может быть любое лицо, посчитавшее, что его законные права ущемлены вследствие действий или бездействия владельца участка. Чаще всего жалуются соседи или общественные природоохранные организации.

«Повод обращения значения не имеет, но должен свидетельствовать о нецелевом использовании участка, — говорит Трофименко. — Сосед может возмутиться тем, что на пустующей земле растет амброзия, вызывающая аллергию. Или группа активистов-защитников окружающей среды может обратить внимание властей на то, что на участке разрушаются плодородные грунты. Любая аргументированная неанонимная жалоба может служить основанием для проведения проверки».

Рассмотрев такую жалобу, орган власти вправе передать ее в районную Госземинспекцию. Та в свою очередь может принять постановление о проверке соблюдения требований земельного законодательства. Копию почтой отправляют владельцу участка, а в поле выходит инспектор по охране земли.

На основании его заключения о том, что участок осваивают не по назначению (не осваивают), составляется протокол, который передается собственнику (пользователю) вместе с предписаниями устранить нарушения требований земельного законодательства в определенный срок (не превышающий 30 дней).

В том случае, если визит инспектора состоялся в отсутствие владельца участка, протокол, подписанный двумя свидетелями, высылают почтой. По истечении определенного срока инспектор проверяет, выполнены ли его предписания. Если нет — инициирует административное взыскание, а также выдает владельцу еще одно предписание.

В случае повторного невыполнения требований Госземинспекция может проинформировать об этом органы прокуратуры, государственной или местной власти. Последние, используя материалы проверок в качестве доказательной базы, могут обращаться в суд в качестве истцов — согласно ст. 143 ЗК, факт неустранения выявленных нарушений в определенные сроки может служить основанием для принудительного прекращения прав на землю в судебном порядке. Причем, по словам Трофименко, законодательство не предусматривает компенсации недобросовестному владельцу.

«Собственнику, землепользователю или арендатору лучше обжаловать действия инспектора, не дожидаясь, пока местный совет примет решение о прекращении прав или подаст в суд соответствующий иск, — считает Максим Копейчиков. — Возможно также установить факт использования земли по целевому назначению в судебном порядке. Для этого подойдут любые доказательства, поскольку признаки целевого использования нормативно не конкретизированы».

«Однажды в хозяйственном суде N-ной области целевое использование земли сельскохозяйственного назначения удалось подтвердить накладными на отпуск посевного материала и листками учета рабочего времени трактористов, — рассказывает юрист. — А к примеру, в случае с участком под застройку может подойти договор подряда на выполнение проектных работ».

Если опровергнуть выводы инспектора о нецелевом использовании участка не удалось, можно и нужно оспаривать действия местного самоуправления, пользуясь неточностью формулировок ЗК. К примеру, определив в ст. 144 порядок прекращения прав пользования участком, законодатель забыл регламентировать механизм прекращения прав собственности, — подчеркивает Копейчиков. — Очевидно, что ст. 144 ЗК применять к собственникам нельзя. То есть порядка приостановления прав собственности на землю не существует. Также следует учитывать и то, что Основной Закон гарантирует их неприкосновенность».

На руку собственникам также играет то, что действующий ЗК не относит предъявление исков о прекращении права собственности на землю к полномочиям местных советов и администраций. По словам Антона Янчука, главного юриста компании «Грамацкий и Партнеры», органы местного самоуправления подают иски об изъятии участков, поскольку такой порядок лишения прав закреплен пунктом 8 постановления пленума ВСУ «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» (от 16 апреля 2004 г.).

«Эта практика соответствует нормам старого, утратившего силу ЗК (от 18 декабря 1990 г.), — подчеркивает Янчук. — Новый кодекс не наделяет местные советы полномочиями обращаться в суд с иском о прекращении прав собственности на землю». В законах «О местном самоуправлении» и «О местных администрациях» такие полномочия также не прописаны. «Соответственно, если в судебном споре о прекращении прав истцом является местный совет или администрация, у владельца есть основания подать встречный иск», — резюмирует Янчук.

Юристы, опрошенные Контрактами, отмечают, что обычно претензии насчет нецелевого использования предъявляют собственникам и пользователям земли, предназначенной для промышленной или административной застройки. Коммерческая ценность таких участков провоцирует их экспроприацию. Группа риска — собственники, получившие такие участки при поддержке местных органов власти, и утратившие ее после очередных выборов.

Судебная практика

Недвижимость с корнями

Суд общей юрисдикции N-го района принял решение о прекращении прав собственности на участок категории ОСГ и передал землю владельцу соседнего надела. Несколькими месяцами ранее гражданин М (сосед) пожаловался в прокуратуру, что земля, примыкающая к его даче, не освоена и заросла сорняками, разрушающими плодородный грунт. Еще раньше жалобщик засеял свеклой часть неосвоенного участка.

После того, как иск прокуратуры об изъятии земли был удовлетворен, гражданин М, сославшись на ст. 181 Гражданского кодекса, доказал в суде, что свекла (многолетние растение) является... недвижимостью, и получил, таким образом, право собственности на участок соседа.

Рельсы преткновения

Заинтересовавшись участком, отведенным одному из подразделений «Укрзалізниці» для обслуживания путей, коммерческая структура Z обратилась в местный совет с жалобой о нецелевом использовании земли.

Формальным поводом для обращения стал демонтаж нескольких километров железнодорожного полотна, в результате чего подразделение монополиста якобы перестало использовать землю.

На основании жалобы и выводов Госземинспекции местный совет принял решение о прекращении права пользования участком площадью в несколько гектаров. Землепользователь обжаловал решение местного совета в суде. Тяжба длится уже несколько месяцев.

По материалам: Адвокат-консалтинг