Поиск

Реєстрація місця проживання

"При реєстрації місця проживання чи обов'язкова згода власника квартири? Я живу в Полтаві і знімаю квартиру, проте офіційно договір найму з власником я не укладала. У ЗУ "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні" не вказано, що необхідна згода, проте в Постанові Кабінету Міністрів" Про затвердження зразків документів, необхідних для реєстрації місця проживання в Україні" в Заяві про реєстрацію місця проживання є така графа."

Так, згода власника квартири є обов'язковою умовою на реєстрацію Вас за адресою місцезнаходження цього помешкання. Дійсно, в Законі України "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні" не вказано, що потрібна згода власника, але зверніть увагу на те, що статтею 6 цього Закону передбачено, що зразки заяви та інших документів, необхідних для реєстрації місця проживання особи, затверджуються Кабінетом Міністрів України. Іншими словами, один компетентний орган (Верховна Рада України), приймаючи закон, визначив право на певні дії для іншого органу державної влади (Кабінету Міністрів). Тому положення постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження зразків документів, необхідних для реєстрації місця проживання в Україні" щодо згоди власника на реєстрацію інших осіб у його помешканні є обов'язковими для виконання у Вашому випадку.

За матеріалами: Адвокат-консалтінг

Свідоцтво про право властності на гараж

Відповідно до п. 62 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої Наказом Мін'юсту від 03.03.2004 р. № 20/5 право власності на гараж (зокрема, набуте в результаті його приватизації) може бути підтверджено свідоцтвом про право власності на гараж. Як я можу отримати таке свідоцтво і куди мені звернутися?

Якщо Ви вносили пайові внески і так чином сплатили вартість гаражу, то вам потрібно звернутись, до голови кооперативу для отримання відповідної довідки, яка і буде свідчити про ваше право на власність. Якщо Ви придбали гараж, то Ви повинні мати договір купівлі-продажу, який так само свідчить про ваше право власності на гараж.

За матеріалами: Адвокат-консалтінг

Покупка недвижимости - некоторые советы

Советы покупателю дает агент-риелтор Татьяна Николаевна (т.095-035-03-47). Покупка недвижимости - совет 1. Покупателю необходимо проверить количество зарегистрированных (прописанных) лиц на жилплощади, которую он собирается приобрести! С недвижимостью всегда связаны три правовых института: право владеть, право пользоваться, право распоряжаться. Владеть и распоряжаться может собственник жилья, а вот пользоваться могут и третьи лица.

Например, зарегистрированный (прописанный) родственник собственника квартиры имеет право проживать на данной жилплощади и продать квартиру без его согласия нельзя. А если квартира всё же продана Вам, и продавец утаил факт прописки в неё третьих лиц, прописанный гражданин в любую минуту может предъявить свои законные (!) права на проживание. И Вам придется терпеть это неугодное соседство.

Покупка недвижимости - совет 2. Проверять законность предыдущих сделок с квартирой! Очень часто можно столкнуться с ситуацией, когда объект недвижимости в прошлом уже продавался (был подарен, менялся и др.). Самое главное – это проверка всех ступеней сделок, которые ранее были совершены с таким объектом недвижимости. Есть очень серьезная опасность: в случае расторжения хотя бы одного из договоров (купли-продажи, дарения, мены и др.), заключенных ранее, все дальнейшие "по цепочке" договора будут автоматически расторгнуты.

Покупка недвижимости - совет 3. Проверяйте дееспособность продавца! Очень серьезная и опасная причина против осуществления сделки. По закону недееспособный гражданин не может заключать сделки. Подписанный таким человеком договор будет считаться недействительным.

Поэтому после проведения сделки такой гражданин (или третье заинтересованное лицо: опекун, родственник и др.) всегда сможет ее опротестовать и вернуть себе проданный объект недвижимости. Также недееспособный продавец может быть инструментом в чьих-либо корыстных целях.

Кроме этого, оспорить сделку можно и в случае, если продавец продавал квартиру под давлением (физическим или психическим), а также находился в беспомощном состоянии, т.е. не осознавал своих действий и не мог управлять ими. Такое состояние может достигаться, например, употреблением алкоголя, наркотических или психотропных препаратов.

Покупка недвижимости - совет 4. Проверять наличие перепланировок в квартире! Любая перепланировка должна быть согласована с соответствующими инстанциями. Инстанции должны выдать разрешение на подобные действия.

Поэтому, если Вы собрались купить объект недвижимости, то убедитесь, что в нем не было перепланировки. Если после приобретения объекта недвижимости у Вас обнаружат незаконную перепланировку, последствия могут быть весьма неприятными: легализация этой перепланировки (достаточно дорогостоящая и хлопотная процедура, которая длиться от нескольких месяцев до бесконечности) или приведение объекта недвижимости в первоначальное состояние.

Покупка недвижимости - совет 5. «Забивайте» в договор реальную стоимость недвижимости! Как правило, чтобы избежать высокой пошлины многие пытаются заключить договор купли-продажи по заниженной (оценочной) стоимости объекта недвижимости. В этом случае рискуют: собственник (продавец) - может получить только сумму, указанную в договоре, и покупатель - в случае признания сделки недействительной может претендовать лишь на сумму по договору.

Покупателю можно подстраховаться – взять с продавца расписку о реально полученной сумме. Но надёжнее всё-таки будет заключить сделку по реальной цене. Да, пошлина и налог будут выше, но зато и возможных проблем меньше.

Кроме этого, помните! Нотариус не удостоверяет факт передачи денег, а потому не сможет свидетельствовать в Вашу пользу в случае спора с продавцом относительно уплаченной суммы.

Покупка недвижимости - совет 6. Внимательно присматривайтесь к доверенности! Не редки случаи, когда сделка со стороны продавца заключается доверенным лицом. Документом, подтверждающим полномочия поверенного, является доверенность. Ничего незаконного в этой процедуре нет, если бы не пару «но».

Например, если доверитель умер, то сделка от лица покойного будет признана недействительной! Также, лицо, выдавшее доверенность, в любой момент может отменить свою доверенность либо заявить уже после сделки, что поверенный действовал наперекор его интересам и на этом основании требовать признания сделки недействительной. Для покупателя (уже нового собственника) – это чревато затяжной судебной тяжбой.

Поэтому намерение продать квартиру по доверенности уже само по себе должно Вас насторожить. Как минимум требуёте встречи с доверителем и проверьте его паспорт!

Покупка недвижимости - совет 7. Оформляйте сделку только через задаток! Задаток необходимо оформить письменно в виде предварительного договора. В предварительном договоре фиксируется стоимость квартиры, срок ее приобретения, срок ее освобождения (если продавцы в ней проживают), срок снятия продавцов с регистрационного учета (если продавцы в ней зарегистрированы), ответственность сторон за срыв сделки, а также другие условия, которые стороны хотят в нем отразить. Очень важно до подписания предварительного договора четко оговорить, что остается и что вывозится из квартиры.

В предварительном договоре также фиксируется денежная сумма (задаток), которую Вы передаете продавцам за квартиру (в счет оплаты), с целью подтвердить Ваши намерения и обеспечить исполнение предварительного договора. В большинстве случаев, задаток в дальнейшем используется продавцами для оплаты расходов по оформлению документов, необходимых для заключения договора купли-продажи продаваемой квартиры, оплаты коммунальных платежей и др.

В случае отказа продавцов от сделки, они должны возвратить покупателю двойную сумму задатка (ст. 571 ГКУ). Отказ покупателя от сделки тянет за собой потерю задатка (ст. 571 ГКУ).

Не следует передавать задаток продавцам на руки, если:

*
отсутствуют правоустанавливающие документы;
*
отсутствует один или несколько сособственников;
*
налицо наличие неузаконенной перепланировки;
*
если квартира сдана в аренду третьему лицу и подтверждением того является заключенный договор аренды;
*
от имени продавцов будет подписывать договор купли-продажи доверенное лицо на основании доверенности на продажу квартиры.

Покупка недвижимости - совет 8. Проверьте правоустанавливающие документы на недвижимость! Для того чтобы заключить договор купли-продажи недвижимости необходимо проверить правоустанавливающие документы на квартиру, собрать необходимый пакет дополнительных документов и проверить личности продавцов. Сделать это лучше при помощи юриста. Ваш юрист проведёт эту процедуру совместно с продавцами либо по доверенности от них. Если продавцы на это не идут, не соглашайтесь на сделку!

Право собственности на квартиру (или ее часть) подтверждается следующими правоустанавливающими документами:

*
Договор купли-продажи
*
Договор дарения
*
Договор мены
*
Договор пожизненного содержания
*
Свидетельство о праве собственности на жилье (при приватизации)
*
Свидетельство о праве собственности на жилье в жилищно-строительном кооперативе
*
Свидетельство о праве на наследство по завещанию
*
Свидетельство о праве на наследство по закону
*
Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов
*
Копия решения суда, вступившего в законную силу
*
Свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов

Дополнительно к каждому из этих документов должен прилагаться технический паспорт на недвижимость. Кроме этого, любой из вышеперечисленных документов должен быть зарегистрирован в БТИ.

Покупка недвижимости - совет 9. Считаем необходимым предупредить покупателей, что иногда на рынок жилья поступают квартиры, чьи владельцы умерли, и предполагаемые наследники начинают продавать квартиры, не дожидаясь истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя и оформления своих прав на наследство. Купля-продажа такой квартиры не может быть удостоверена до оформления свидетельства о праве на наследство.

Так что, если квартира Вам подходит, можете ждать, пока наступит срок введения в права на наследство, но лучше воздержаться от передачи предполагаемым владельцам задатка за квартиру, которая еще не является их собственностью. Они могут искренне заблуждаться в отношении своих прав на наследство, собственниками квартиры могут оказаться совсем другие лица, задаток может быть потрачен, и его возврат создаст обеим сторонам несостоявшейся сделки проблемы.

Покупка недвижимости - совет 10. Мы рекомендуем покупателям квартир быть осмотрительными в тех случаях, если цена на квартиру очень низкая, если продавцы очень спешат её продать. Это верный признак, что имущество ненадёжное.

По материалам: Адвокат-консалтинг

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости - процедурные моменты

Как продавцами, так и покупателями недвижимости в Украине, могут быть физические и юридические лица. При этом они могут быть как резидентами Украины (граждане и юрлица, созданные гражданами Украины), так и нерезидентами (иностранцами), дает разъяснение риелтор Татьяна Николаевна (т.757-36-39).

Ограничения по приобретению объектов недвижимого имущества относительно иностранных граждан и лиц без гражданства распространяются только на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Что касается приобретения в собственность иностранным гражданином или лицом без гражданства строений, сооружений, домов, квартир и т.п., то по данным объектам недвижимого имущества ограничений нет.

Согласно ГКУ, право собственности приобретается по основаниям, не запрещенным законом, в частности, по сделкам. Законодатель устанавливает определенные требования, соблюдение которых необходимо для действительности сделки, а именно:

*
содержание сделки не должно противоречить ГКУ, др. актам гражданского состояния, а также нравственным устоям общества;
*
лицо, совершившее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности;
*
волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле;
*
сделка должна совершаться в форме, установленной законом;
*
сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею;
*
сделка, совершаемая родителями (усыновителями) не должна противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних либо нетрудоспособных детей.

Оформление сделки с недвижимостью требует обязательного нотариального заверения. Согласно действующему законодательству, нотариус при заверении сделки с недвижимостью досконально проверяет представленные документы на предмет их законности, достоверности и правильности оформления. А также в обязательном порядке проверяет:

*
имеет ли право лицо, продающее свою недвижимость, продавать ее;
*
наличие и достоверность всех необходимых документов для осуществления сделки;
*
при необходимости запрашивает у обеих сторон другие недостающие документы.

Собираясь в нотариальную контору, нужно иметь при себе полный пакет документов. В соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 №20/5, для оформления сделок по отчуждению объектов недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание и т. д.) необходимо наличие следующих документов:

1. Паспорт либо другой документ, удостоверяющий личность участника сделки, а также идентификационные номера. От иностранца потребуется: паспорт (для россиян) либо паспорт с действительной визой (для иностранцев, тех стран, с которыми Украина установила визовый режим) или видом на жительство в Украине, а также справка о присвоении идентификационного номера по данным Государственного реестра физических лиц-налогоплательщиков.

2. Правоустанавливающий документ, то есть документ, который подтверждает право собственности на недвижимое имущество.

3. Справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект недвижимости. Справка-характеристика выдается на основании правоустанавливающего документа по данным реестровой книги о регистрации прав собственности на жилье.

4. Справка об отсутствии запрета на отчуждение или ареста объекта недвижимости. Оформляется нотариусом в момент заключения договора купли-продажи в виде извлечений из Государственного реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества, Государственного реестра ипотек, Государственного реестра движимого имущества про налоговый залог.

5. Письменное согласие второго из супругов на отчуждение объекта недвижимости, если он был приобретен супругами во время брака. В соответствии с действующим законодательством, квартира, приватизированная одним из супругов, полученная в дар или по наследству не является совместно нажитым имуществом.

Договор может быть удостоверен при наличии письменного согласия супруга продавца. Подлинность подписи на заявлении супруга продавца о согласии на продажу квартиры необходимо засвидетельствовать у нотариуса. Свидетельствовать подлинность подписи не требуется, если супруг продавца явится к нотариусу лично.

Если в заявлении супруга продавца указывается, когда именно продается квартира, цена или другие условия, то при удостоверении этого договора учитываются все эти обстоятельства.

Если супруг(-а) продавца уклоняется от дачи письменного согласия на продажу квартиры, то тогда ему передается заявление через нотариуса, где указывается, что если супруг продавца не явится к нотариусу в назначенный срок или в течение месяца со дня получения заявления не пришлет своих возражений, договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен без его (ее) согласия.

Без согласия супруга продавца квартира может быть продана в том случае, если он (она) не проживает по месту нахождения квартиры и его (ее) место жительства неизвестно. Это обстоятельство подтверждается копией вступившего в законную силу решения суда о признании супруга продавца безвестно отсутствующим.

6. Разрешение органа опеки и попечительства, если собственником или одним из сособственников объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограничено дееспособный.

При удостоверении договора от имени несовершеннолетних граждан в возрасте до 14-ти лет действуют и подписывают договор их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14-ти до 18-ти лет подписывают договор с согласия своих родителей, усыновителей или опекунов, что отражается в тексте договора.

7. Доверенность, если сделка заключается не лично собственником недвижимости, а его представителем.

8. Справки из ЖЭКа: форма №3 и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

9. Письменные уведомления участников общей долевой собственности. Если Вы являетесь одним из участников общей долевой собственности и продаете принадлежащую Вам долю квартиры, необходимо письменно уведомить всех участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли имущества и всех условиях продажи (стоимости, условиях расчетов, пр.).

Вы должны иметь подтверждение о таком уведомлении, поэтому целесообразно это делать через нотариуса путем передачи заявлений остальным участникам общей долевой собственности. Факт получения заявлений подтверждается почтовым уведомлением о вручении, после чего нотариус выдает свидетельство о передаче заявлений.

Если в течение месяца остальные участники общей долевой собственности откажутся или не дадут согласия на покупку Вашей доли, Вы можете продать свою долю постороннему лицу, но только на тех условиях и за ту сумму, которые были указаны в уведомлениях, направленных Вашим сособственникам.

Если одна из сторон сделки юридическое лицо (или обе стороны юридические лица), подписывать договор от имени юридического лица имеет право директор без доверенности либо иное лицо по доверенности. Нотариусу в этом случае дополнительно нужно предоставить:

*
учредительные документы (устав предприятия), свидетельство о государственной регистрации юрлица, выписка из Единого государственного реестра (для иностранных юрлиц – выписка из торгового, банковского или судебного реестра+учредительные документы). При этом нотариус проверяет, отвечает ли нотариальное действие, которое совершается, объему гражданской правоспособности юридического лица.
*
приказ (протокол) о назначении (избрании) руководителя юридического лица либо доверенность, выданная представителю такого юридического лица. Нотариус не требует предоставления доверенности на заключение договора от лица, уполномоченного на это учредительными документами юридического лица. В этих случаях от представителя требуются документы, которые предусматривают указанные полномочия и удостоверяют его служебное положение.
*
наличие при себе печати юридического лица.

При этом, документы, составленные за рубежом, при участии иностранных властей или исходящие от них, принимаются нотариусами Украины при условии их заверения в соответствии с законодательством страны их выдачи, перевода на украинский язык и легализации органами Министерства иностранных дел Украины.

Без легализации такие документы принимаются нотариусами в случаях, когда по условиям двусторонних соглашений, заключенных Украиной и страной происхождения документов, дополнительного удостоверения их не требуется, либо когда они заверены уполномоченным органом страны происхождения документов путем проставления апостиля в соответствии с положениями Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, которая для Украины вступила в действие с 22 декабря 2003 года.

Разницы между договором, оформленным у частного и государственного нотариуса нет. Оба договора будут действительны и иметь одинаковую юридическую силу.

Расчеты между сторонами обычно производятся непосредственно перед подписанием договора купли-продажи недвижимости у нотариуса. Но могут возникнуть обстоятельства, когда стороны договариваются о том, что взаимные расчеты полностью или частично откладываются на некоторый срок. Тогда удостоверяется договор купли-продажи с отлагательным условием.

Договор с отлагательным условием подписывается продавцом и покупателем, и вступает в силу после выполнения оговоренных условий, о чем стороны делают заявление. В договоре с отлагательным условием обязательно должны быть указаны условия и сроки расчетов.

Если в указанный срок расчет не произведен, продавец обращается в нотариальную контору, удостоверившую договор, и сообщает, что расчет не произведен. При отсутствии разногласий составляется соглашение о расторжении договора, которое подписывается всеми участниками договора. При наличии спора, претензии сторон рассматриваются в суде.

После того, как расчет произведен полностью, покупатель и продавцы подписывают договор купли-продажи недвижимости, а нотариус его регистрирует. Стороны оплачивают услуги нотариуса, государственную пошлину и сбор в Пенсионный фонд.

С января 2007 г. при регистрации сделок с недвижимостью как для резидентов, так и для нерезидентов, оплачиваются следующие налоги:

На квартиру:

*
квартира до 100 кв.м. при условии, что продавец делает первую продажу в этом году: 1% госпошлина, 1% в пенсионный фонд;
*
если квартира является второй или последующей продажей в год: 1% госпошлина,1% в пенсионный фонд и 5% подоходного налога;
*
если площадь квартиры превышает 100 кв.м. и является объектом продажи первый раз в году, то 5% подоходного налога платится с площади, которая превышает 100 кв. м.

На дом на земельном участке. Если дом до 100 кв.м. и владелец делает первую продажу в год, то:

*
от стоимости дома платится 1% госпошлина, 1% в пенсионный фонд;
*
от стоимости участка 1% госпошлина.

Нотариус передает сторонам экземпляры договора купли продажи недвижимости для регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ (оригинал и копия - покупателю).

К объектам недвижимого имущества, подлежащим обязательной государственной регистрации, относятся:

*
жилые дома (домовладения), размещенные на земельном участке под отдельным порядковым номером на улице, площади, переулке;
*
нежилые дома, дачи, садовые домики, гаражи, строения производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, размещенные на отдельном земельном участке;
*
встроенные в жилые дома нежилые помещения (как часть этого дома);
*
квартиры в многоквартирных домах.

После регистрации договора купли-продажи в БТИ покупатель может зарегистрировать себя и членов семьи по адресу квартиры в паспортном столе. После регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ, права собственности на купленную квартиру окончательно переходят к покупателю (ст. 640 ГКУ).

После того, как договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован у нотариуса, и покупатель получил оригинал договора на руки, необходимо принять купленную квартиру у продавцов. Это может быть сделано в день заключения договора купли-продажи квартиры (если квартира свободна) или до даты, указанной в договоре купли-продажи недвижимости.

Если у сторон нет друг к другу претензий по взаиморасчетам, состоянию квартиры, снятию с регистрационного учета и оплате коммунальных услуг, происходит передача ключей от квартиры, квитанций по квартплате, электроэнергии, за пользование телефоном, междугородней связью, кабельным телевидением.

Напоминаем, что нотариусы при удостоверении сделок с недвижимостью выполняют лишь свои обязанности по проверке документов, установленных законодательством. В связи с этим мы настоятельно рекомендуем: для того чтобы обезопасить себя при совершении сделки с недвижимостью и предотвратить возможные негативные последствия при ее проведении, лучше заранее обратиться за профессиональной юридической помощью.

А именно, проверить историю объекта, который приобретается, документы на жилье и другие детали. Также можно воспользоваться такой услугой, как сопровождение сделки .

Последним юридически значимым действием в сделке является государственная регистрация прав на имущество, которая тоже должна проходить под контролем специалиста. Это – самый ответственный этап в сделке, когда оценивается результат и качество проведенной юристами работы.

Важно помнить, что право собственности переходит к покупателю только после государственной регистрации, а ее успех зависит от грамотных юридических действий, которые обеспечиваются специалистами по сопровождению сделки.

По материалам: Адвокат-консалтинг